1 Yanlış 5 Doğruyu Götürür mü: WeWork’ün Çöküşünün Ardından

Gayrimenkul sektöründeki dönüşümün öncülerinden WeWork iflas başvurusunda bulundu. Peki yapılan bir yanlış, beş doğruyu birden götürecek mi?

Geçen hafta WeWork’ün ABD’de iflas başvurusunda bulunduğu haberinin basına yansıması gayrimenkul, ekonomi ve teknoloji dünyasında (yine) tartışmalara yol açtı. Kurulmasından dokuz sene sonra, 2019 yılında 47 milyar dolar değerlemeye ulaşan, gayrimenkulde global düzeyde bir markaya dönüşen, bir dönemin VC destekli şirketlerine örnek gösterilen paylaşımlı ofis sektörününün öncülerinden WeWork aynı zamanda kötü yönetimin simge şirketi hâline gelmiş durumda. Öyle ki Apple TV şirketin hikâyesinden WeCrashed adında sürükleyici ve heyecan verici bir dizi yarattı.

WeWork ofis sektörüne daha önce var olmayan bir paydaşı, “operatör” kavramını getirdi. Ofisleri bina sahiplerinden uzun dönemli kiralıyor, buraları imrenilen yerler hâaline getirip işleterek esnek şekilde yeni kiracılara sunuyordu. Kiracılar, mekânların istedikleri kadar kısmını kira süreli olarak kiralarken şirket de arbitraj yaratarak para kazanmayı hedefliyordu. En azından ortaya çıkışı böyle oldu. Demografik ve sosyal yapıdaki değişimleri çok önceden fark ediyordu ve o dönemde gayrimenkulde yeniden tanımlanan “müşteri” ve -hatta eskiden hiç olmayan- “müşteri deneyimine” odaklanan lider şirketlerden olmuştu. Gayrimenkule sadece fiziksel değil, fijital (hem fiziksel hem dijital) olarak bakıyordu ve bilinen kalıpları aşmaya olanak tanıyan bir alan olduğu bilinciyle inovatif iş modelleri geliştirdi. Düşük faiz, ucuz para döneminde aldığı yatırımlarla çok hızlı büyüdü. Türkçesiyle yıldırım hızıyla ölçek büyütme denebilecek “blitzscaling” modelinin ete kemiğe bürünmüş hâli olarak gösterilen şirket, aynı zamanda uyuşturucu kullanılan toplantılar, kurucusunun egoyla hareket ederek kişisel çıkarlarını önde tuttuğu işlemler (şahsen sahibi olduğu binaları ya da fikri mülkiyete konu eserleri kendi şirketine yüksek değerlerden satmak gibi), yarınlar yokmuşcasına yapılan harcamalar ve eşinin kötü enerjisi olduğu gerekçesiyle işine son verdiği çalışanlarla gündeme geliyordu.

WeWork’ü bu noktaya getiren neler oldu?

2019 ortalarında başlayan halka arz hazırlıkları şirkette yaşanan birçok skandalın ortaya çıkmasına neden oldu ve WeWork için adeta sonun başlangıcını beraberinde getirdi. 80–90 milyar dolarlık değerleme beklentisi ilk raporlarda 20–30, daha sonra 10 milyar dolara kadar düşürüldü. Bu süreçte yatırımcılar kurucu ve CEO Adam Neumann’ı şirketten uzaklaştırdı. Daha sonra SPAC (halka arz için kurulmuş özel amaçlı şirket) furyasını değerlendirip BowX ile halka açıldılar. Şehir merkezlerinde bulunan ve pandemi öncesi dönemde yapıldığı için maliyeti çok yüksek seyreden uzun süreli gayrimenkul anlaşmalarının yanı sıra artan rekabet ve tasarruf önlemleri şirketin performansındaki kan kaybını durduramadı ve bugüne gelindi.

WeWork’te yaşanan her şey, özellikle markanın ana akımda bilinir olması nedeniyle tüm endüstriyle ilişkilendiriliyor. Ama bu noktada WeWork’ün bu alanda çalışan şirketlerden sadece biri olduğunu vurgulamak gerek. Tek bir şirketin başarısız olması tüm sektörün öyle olacağı anlamına gelmez. Bu hatalar WeWork’ün üzerine kurulduğu varsayımların yanlış olduğunu göstermiyor. Temel dayanakları sağlam şekilde ayakta. Gelin birlikte inceleyelim.

Ofislerdeki değişim gayrimenkule yansıdı

Masabaşı ve yaratıcı işgücünün emek piyasasına hâkim olduğu pazarlarda, işin kendisi gibi, ofisin tanımı ve anlamı da değişti. Ofis artık işlerin yapılması için gidilen bir yer değil. Pandemi döneminde herkesin tecrübe ettiği evden çalışma ve uzaktan çalışma kavramına evrildi ve bu değişim kalıcı hâle geldi. Özellikle pandemiden sonra herkesin fark ettiği gibi, artık ne çalışmak için ofise ne de alışveriş yapmak için mağazaya ihtiyacımız var. Öyle ki Instant Group’un yaptığı son araştırma İngiltere’deki mülk sahiplerinin yarısının esnek çalışma alanı sunmayı planladığını gösteriyor. Ancak bu ofis ve mağazaların tamamen ortadan kalkacağı anlamına gelmiyor. Gerçekte olan, her ikisinin de bilinen form faktörlerinin değişmesi. Gayrimenkul, ürün odaklı bir sektörken bugün hizmet odaklı hâle geldi, yani aslında mekân da bir hizmete dönüştü. Gayrimenkul şirketleri teknoloji dünyasının DNA’sı ile hareket eder hâle geldi: “Yap, çalıştır, ölç, düzelt ve tekrar et.” Kullanıcıların arzu, ihtiyaç ve isteklerini ölçüp bunları sunan şirketler daha az sayıda olacak ancak eskisinden çok daha fazla kazanacak (hatta şimdiden kazanıyorlar). WeWork’te bugün bile bin 500 kişinin teknoloji tarafında çalışıyor olması rastlantı değil.

Pandeminin ardından giderek daha rekabetçi hâle gelen sektörde yeni oyuncular kendilerini farklılaştırmak için WeWork’ün hatalarından kaçınarak daha sağlam adımlar atıyor. Merkezi iş bölgelerindeki ofis kulelerinin ötesinde ortak çalışma alanı sunmak, daha önce piyasaya hâkim olan uzun ve statik anlaşmalardan kaçınarak sadece kârlı kira anlaşmalarına odaklanmak (bu çok yavaş büyümek anlamına gelse bile), yalnızca davetiye ile girilen kulüplere dönüşmek ve belli bir segmente odaklanmak bunlardan birkaçı.

Türkiye’de global normlarda -gerçek anlamda- ticari gayrimenkul piyasasının olmaması nedeniyle “işin, ofisin veya işyerinin geleceği” konuları başka ülkelerdeki kadar işlenmiyor ve tartışmaların altı boş kalıyor. Dünyada uzun yıllardan beri riski az, ancak istikrarlı ve güvenli yatırım aracı oldukları için fonların gözdesi olan ticari gayrimenkuller demografik, ekonomik ve sosyolojik gelişmelerden etkileniyor.

Ticari gayrimenkul sektörünü şekillendiren iki unsur

Yüksek faiz oranları ve uzaktan çalışmanın ofis piyasasına etkisini önümüzdeki beş yılda dramatik şekilde göreceğimiz iki önemli unsursa yapay zekâ ve iklim değişikliği.

Yapay zekâ

Yapay zekâ ile uzaktan çalışma arasında birbirlerini besleyen (simbiyotik) bir ilişki söz konusu. Çok uzağa bakmaya gerek yok, bugün var olan yapay zekâ uygulamaları bile çalışanlara fiziksel olarak bir araya gelseler dahi elde edemeyecekleri ölçüde verimlilik artışı sunuyor. Aynı zamanda beklenenin tersine, yapay zekânın öncelikli olarak otomasyona uğratacağı kitleler masabaşı ofis işleri yapanlar olacak.

İklim değişikliği

İklim değişikliği ise şimdiden global gayrimenkul pazarlarında büyük dalgalanmalara yol açıyor. Örneğin, New York City’de (25 bin metrekarenin üzerindeki) büyük binaların 2024'ten itibaren karbon emisyonu limitlerini karşılamasını gerektiren 97 Nolu Yerel Kanun yılbaşından sonra yürürlüğe giriyor. Şehrin binalardan kaynaklanan emisyonlarını 2030 yılına kadar yüzde 40, 2050 yılına kadar ise yüzde 80 oranında azaltmayı hedefleyen bu kanuna uymayan binalarsa para cezasıyla karşı karşıya kalacak.

Avrupa Birliği’nde Avrupa Yeşil Mutabakatı’nın kapsadığı düzenlemeler ve Yenileme Dalgası stratejisinden söz edebiliriz. Bu düzenlemeler kapsamında sera gazı emisyon azaltım hedefinin 2030’a kadar, 1990 seviyelerine göre en az yüzde 55'e çıkarılması gibi taahhütler bulunuyor. Konut ve konut dışı binaların yıllık enerji yenileme oranının 2030 yılına kadar en az iki katına çıkarılması da bunlardan biri.

Birleşik Krallık’taysa 2050 yılına kadar net sıfır sera gazı emisyonuna ulaşmak için yasal olarak bağlayıcı bir hedef belirleyen ve 1990 seviyelerine kıyasla 2030’a kadar emisyonları yüzde 68 oranında azaltmayı amaçlayan 2008 İklim Değişikliği Yasası ile zamanla artan belirli bir enerji performansı standardı belirleyen Minimum Enerji Verimliliği Standardı (veya MEES) yürürlükte. MEES kapsamında Nisan 2023'te bir seviye uygulamaya konuldu ancak bu 2027'de ve daha sonra 2030'da tekrar artacak. Şu anda binaların yaklaşık yüzde 85'i 2030 standardını karşılamıyor.

Ofis piyasasının problemleri çok. Ancak 20 senedir değişimi önceden görüp pozisyon alan şirketler hiç beklemedikleri kadar gelir elde ediyor ve edecek de. Sonuçta girişimci inovatif düşünce yapısında bir yerde problem varsa bunun aynı zamanda fırsatları da beraberinde getirdiğini bilir.

Bu yazı ilk olarak Inc. Türkiye dergisinde yayınlanmıştır.